Seleção de Funding para Empreendimentos do Tipo Build-To-Suit com Base em Critérios De Risco e Retorno

Resumo

Tomando o ponto de vista de uma empresa que desenvolve e investe em imóveis no formato build-to-suit, este artigo busca definir uma rotina de análise para a tomada de decisão acerca da seleção entre as diferentes formas de se prover fundos para a realização dos empreendimentos. Essas fontes de fundos são: (1) capital próprio do empreendedor; (2) financiamento bancário voltado ao setor imobiliário (no modelo do SFH brasileiro); e (3) financiamento através de securitização dos recebíveis de aluguéis, com emissão de CRI. Os critérios a serem usados na rotina de otimização são quantitativos e qualitativos, e o objetivo é poder prover ao analista uma ferramenta que dê visão clara acerca do risco e do retorno do mix de funding a ser usado. Neste artigo, é criado o modelo econômico-financeiro considerando as opções de funding disponíveis, e sobre esse modelo são aplicadas as restrições e analisadas as vantagens e riscos de cada mix de funding, permitindo também que sejam feitas recomendações acerca das precauções a serem tomadas pelo empreendedor. Conclui-se que os riscos são intrinsecamente ligados à qualidade de crédito do locatário; que a alavancagem permite, para bons empreendimentos, um aumento das taxas de retorno; e que os limites de alavancagem são determinados pelas regras impostas pelo agente financiador, sendo o CRI normalmente mais interessante que o financiamento bancário por oferecer maior alavancagem (incluindo a compra do terreno) e resgates atrelados aos aluguéis pagos.