Valuation de Empreendimentos de Base Imobiliária Para Garantia: Uma Abordagem Pelo Valor da Oportunidade de Investimento e Taxa de Desconto Ajustada ao Risco

Resumo

OBJETIVO
Apresentar uma base metodológica e propor uma rotina para a valuation de empreendimentos de base imobiliária (EBIs) vinculados em garantia, com o propósito de subsidiar a análise do índice de garantia (IG) pelas instituições financeiras.

METODOLOGIA
Estruturou-se uma aplicação prática, a partir de um protótipo de EBI, do tipo edifício de escritórios para locação, já implantado e em operação, cujas características e informações de desempenho podem ser admitidas como bastante semelhantes a empreendimentos no Brasil. Em seguida, promoveu-se a valuation do EBI segundo a rotina proposta no presente artigo, que está alicerçada no conceito de valor da oportunidade de investimento e na determinação da taxa de desconto ajustada ao risco do empreendimento. Com isto, pôde-se comparar o resultado com a abordagem de avaliação tradicionalmente empregada pelos bancos, a exemplo do método evolutivo associado a rotinas de validação de custos de reprodução.

RESULTADOS E CONCLUSÕES
Evidenciou-se que a atual simplificação promovida pelos agentes financiadores quando da avaliação de EBIs para fins de garantia pode descaracterizar a gestão de riscos e comprometer os resultados empresariais, na medida em que se cria uma pretensa blindagem de exposição ao risco e anula a possibilidade de explorá-lo em benefício do ganho de competividade e rentabilidade. Por outro lado, na abordagem de valuation proposta neste estudo, em que se considerou a capacidade de geração de retornos e a taxa de desconto ajustada ao risco do empreendimento, o valor estimado do EBI para fins de garantia busca proteger a instituição financeira e o lastro do investimento de quebras de comportamento dentro do ciclo operacional do negócio em marcha, de modo que nem o banco nem o tomador de recursos sejam expostos a riscos latentes.

IMPLICAÇÕES PRÁTICAS
O valor estimado do EBI para fins de garantia segundo a presente abordagem pode funcionar como um indicador auxiliar na análise do IG, capaz de mensurar a margem de segurança do agente financiador em caso de insolvência do tomador de recursos, além de subsidiar o processo de tomada de decisão das instituições financeiras no que tange à otimização da alocação de recursos, à elaboração de políticas de proteções contra perdas e à promoção do desenvolvimento sustentável do crédito.

PALAVRAS-CHAVE
Valuation; Empreendimento de Base Imobiliária; Garantia; Instituição Financeira.
 

VALUATION OF INCOME REAL ESTATE PROPERTIES FOR LOAN GUARANTEE: AN INVESTMENT OPPORTUNITY VALUE AND RISK-ADJUSTED DISCOUNT RATE APPROACH

OBJECTIVE
Present a methodological base and propose a routine for valuation of collateralized income real estate properties, in order to subsidize the analysis of the guarantee index provided by financial institutions.

METHODOLOGY
A practical application was structured from a prototype of a commercial real estate development, whose characteristics and performance information might be admitted as quite similar to income properties in Brazil. After, the valuation was performed following the routine proposed in this paper, which is based in the concept of investment opportunity value and on the risk-adjusted discount rate of the income property. This way, it was possible to compare the result with the valuation approach traditionally used by financial institutions, such as one associated to routines of cost validation and reproduction.

RESULTS AND CONCLUSIONS
It became clear that current simplification promoted by financial agents may disfigure risk management and compromise business results as it creates a supposed shield to risk exposure and nullifies the possibility of exploring it to benefit the competition and profitability gain. On the other hand, the valuation approach proposed in this paper, which considered the capacity to generate returns and the risk-adjusted discount rate, the estimated value of the income real estate property for guarantee purposes is close to what would be the fair value for the risk-averse investor, able to protect the financial institution and the ballast of the investment from behavior breaks inside the operation cycle of the ongoing business, so neither the bank nor the borrower of resources would be exposed to latent risks.

PRACTICAL IMPLICATIONS
The estimated value of the income real estate property according to this approach can work as an auxiliary indicator when analyzing the guarantee index, able to measure the safety margin of the financial agent in cases of insolvency of the resource borrower, besides subsidizing the decision-making process of financial institutions when it comes to optimizing resource allocation, elaborating policies to prevent losses and the promoting sustainable development of credit.

KEYWORDS
Valuation; Income real estate property; Guarantee; Financial institutions.